よくあるご質問

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土地に関するご質問リスト

法務局に地積測量図があるのに、境界確定測量をしなければならないの?
例えば土地売却をする際、境界標がない場合には、法務局に地積測量図が備わっていたとしても境界確定測量をすることがあります。 買主と隣接者との後々の境界紛争を未然に防止するためです。 なお地積測量図でも、古いものは精度が悪いものもあり、現地との整合性が低い場合があります。 また、隣接土地所有者が境界立会もなしに分筆を進め、いつの間にか境界標が設置され、隣接地の地積測量図にその境界標が登記されていた、といったケースもありました。 いずれにしても、地積測量図や現況の境界標に疑いがある場合は、当事務所までご相談ください。
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土地の払下を受けた際、登記までしなければならないの?
土地表題登記を申請する義務があります。 払下を受けたときから1ヶ月以内に表題登記申請をしなければならず、それを怠ると10万円以下の過料に処せられる規定となっています。
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法務局に地積測量図があるのに、現況測量をするのはなぜ?
例えば、建築の前提に測量する場合には、土地の形状や面積だけではなく、高低差も測量します。地積測量図には高低差が記載されていませんので、改めて現況測量する必要があると言えます。
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土地合筆登記をするときは測量や境界立会をするの?
いわゆる境界確定測量についてですが、通常は必要としません。合筆登記申請において、地積測量図の添付を要しないからです。 ただし、申請地の境界標が不明で、現地で申請地を特定できない場合は必要となります。 地図混乱地域で公図から現地を特定できない場合も必要となります。
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土地の名義が共有なのですが、土地合筆登記は共有者の一人から申請ができるの?
土地合筆登記は民法の処分行為に該当するため、共有者全員からの申請になります。 また、共有者全員の実印押印、印鑑証明書の添付が必要となります。
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駐車場と宅地を合筆できるの?
駐車場の地目は雑種地であり、地目が違うため合筆はできません。宅地と一体として利用されている駐車場で登記記録の地目が宅地であれば合筆できます。この他にも合筆の要件がありますが、禁止事項は下記のようになります。
  • (1)接続していない土地の合筆(線で接している必要があり、点で接しているような接し方は不可)。
  • (2)地目が異なっている土地の合筆。
  • (3)字が異なっている土地の合筆。
  • (4)所有者が異なっている土地の合筆。
  • (5)共有者の持分が異なっている土地の合筆。
  • (6)所有権のない土地とある土地の合筆。
  • (7)所有権以外の権利が設定されている土地は原則、合筆はできません。ただし、同時に設定された抵当権のある土地どうしは合筆できるなど、例外はあります。
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地積更正登記はしなければならない登記なの?
地積更正登記の申請は原則、義務付けられておりません。したがって、登記記録と現況地積が一致しなくても、放置しておいても構いません。 ただし、分筆登記をする際、地積の差異が誤差の許容範囲を超えている場合には分筆登記の前提として、例外的に地積更正登記が義務付けられています。
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隣接者が立会に応じてくれない場合、合意に至らなかった場合は土地地積更正登記や分筆登記はできないの?
法務局の筆界特定制度を利用し、筆界が特定されれば、隣接者の合意が得られない場合でも土地地積更正登記は可能となります。 ただし筆界特定制度を申請しても筆界ではなく、筆界の範囲の特定にとどまる場合があり、場合によっては地積更正登記ができないことも考えられます。 当事務所では、このような場合でも事前に登記官と協議をし、費用倒れにならないように業務を進めてまいります。
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土地地目変更登記は自分ではできないの?
法律上、お客様ご自身でできます。ただし土地の地目によっては変更になったかなっていないか、難しい判断が必要な場合があります。 また、各書面は民法や不動産登記法に基づいて作成しなければならず、不備がある場合、補正や却下に該当してしまいます。 熟練した土地家屋調査士にご依頼することをお勧め申し上げます。
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上記のQの地目変更についての難しい判断とは?
例えば休耕地(畑)を青空駐車場として利用して雑種地にしたとしても、すぐに畑に戻せるような状況であれば雑種地に変更することはできません。 一時的な利用と判断されるからです。 宅地については、単に造成工事を行った段階では宅地とはみなされません。基礎工事、道路側溝の整備、農地転用許可や建築確認申請の有無等で総合的に判断し、近い将来、確実に建物の敷地になることが見込まれる段階で地目変更が可能となります。 単純に見た目で判断できないところが、地目変更登記の難しい点と言えます。
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農地転用許可書や届出書がないと田畑から宅地への地目変更はできないの?
農業委員会の手続きをせずに申請した場合、法務局から農業委員会へと照会がされ、おおよそ2週間程で回答がなされ、登記の可否の判断をしているようです。 したがって、「できない」ということではありません。ただし現状回復命令が出されてしまうこともありますので、この方法については十分な注意が必要です。 こういった方法をお考えのお客様も、当事務所までご相談いただければと思います。
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土地全部を測量せず、分筆する部分だけ測って分筆をすることはできないの?
改正前の不動産登記法の時代には、ご質問のような方法で分筆が可能でした。 現行法では原則、一筆の全部を測量しなければ分筆登記はできません。 例外的に、特別な事情(例えば一筆の一部が非常に広大で、分筆する土地がとても小さい場合等)に該当する場合はご質問のような方法で分筆することも可能です。 事前に登記官との打合せをすることが多いので、詳しくはお問い合わせください。
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